受春節淡季等因素疊加影(yǐng)響，2020年1月重點城市新房(fáng)、二手房(fáng)以及土地市場(chǎng)成交量不同程度下滑。據不完全統計(jì)，目前已經有(yǒu)超過60個(gè)城市暫停商品房(fáng)銷售，部分省市要求在售樓盤售樓處、房(fáng)産中介機構暫停對外營業，這對房(fáng)地産市場(chǎng)造成了一定沖擊。

業內(nèi)人(rén)士分析認為，長期來(lái)看，“穩”字當頭的房(fáng)地産調控方向仍将延續。待疫情得(de)到整體(tǐ)控制(zhì)以後，房(fáng)地産市場(chǎng)短(duǎn)期內(nèi)積蓄的市場(chǎng)需求有(yǒu)望進一步釋放，未來(lái)重歸平穩将是大(dà)概率事件。

房(fáng)地産市場(chǎng)成交進入低(dī)谷

億翰智庫監測的1月份40城市住宅市場(chǎng)交易數(shù)據顯示，當月全國商品住宅銷售面積為1538.61萬平方米，同比、環比分别下跌5.9%和(hé)33.9%。

具體(tǐ)來(lái)看，一線城市同比下降15.1%，環比下降39.3%。廣州環比下跌60.3%，跌幅最大(dà)。核心二線城市同比上(shàng)行(xíng)、環比下行(xíng)，普通(tōng)二線城市同、環比均下行(xíng)。核心二線城市成交面積512.8萬平方米，環比跌幅達到43.1%。普通(tōng)二線城市成交面積345.4萬平方米，同比下滑28.1%，環比下滑26.4%，多(duō)數(shù)普通(tōng)二線城市同環比均不同程度的下滑，其中青島降幅最大(dà)，達到54.6%。三四線城市1月份成交面積483.7萬平方米，同比上(shàng)升4.6%，環比下降23.6%。

億翰智庫方面分析指出，1月份各城市成交量萎縮主要有(yǒu)兩個(gè)原因。一方面，2019年年底房(fáng)企為完成全年銷售目标，從而加速銷售、加快去化，2019年12月基數(shù)相對較大(dà)，導緻2020年1月成交明(míng)顯回落。

另一方面，1月份作(zuò)為傳統的銷售淡季，房(fáng)企的重心并不在銷售端，而是在于企業的融資和(hé)投資等方面的準備工作(zuò)。“另外，疫情發生(shēng)在春節期間(jiān)，對三四線返鄉置業的需求有(yǒu)一定的影(yǐng)響，從而影(yǐng)響1月整體(tǐ)的成交情況。”

1月份，全國土地市場(chǎng)也進入低(dī)谷。當月全國受監測的200城市合計(jì)供應規劃建築面積24505.6萬平方米，同、環比分别下行(xíng)17%和(hé)56%。土地成交合計(jì)規劃建築面積11604.1萬平方米，同比、環比分别下降45%、66%。

受春節假期等多(duō)因素影(yǐng)響，各能級城市土地成交同環比全面下跌。億翰方面的分析認為，供給減少(shǎo)主要原因是：一方面，受春節假期和(hé)疫情雙重影(yǐng)響，企業銷售停滞、回款減少(shǎo)導緻資金短(duǎn)缺，需求不足影(yǐng)響供給減少(shǎo)；另一方面，政府忙于應對疫情防控工作(zuò)，導緻土地供應減少(shǎo)。

不僅如此，從監測數(shù)據來(lái)看，二手房(fáng)市場(chǎng)成交量也大(dà)幅下滑。貝殼研究院市場(chǎng)研究部的數(shù)據顯示，2020年1月重點監測的18城市二手房(fáng)成交量出現大(dà)幅減少(shǎo)，比2019年12月份環比下降38%，同比降幅為27.3%。

從城市來(lái)看，武漢市回落最為明(míng)顯。1月份武漢市鏈家(jiā)二手房(fáng)交易量環比下降51.3%。其次為煙台、青島，成交量分别下降48.2%和(hé)46.8%。廊坊、廣州和(hé)合肥相對回落幅度較小(xiǎo)。受成交量減少(shǎo)影(yǐng)響，年末價格回暖情況有(yǒu)所減弱。1月重點18城中有(yǒu)9個(gè)城市價格環比下降，城市數(shù)比上(shàng)月增加兩個(gè)，去年年末市場(chǎng)回升帶動的價格回漲有(yǒu)所減弱。

樓市庫存規模整體(tǐ)上(shàng)升

值得(de)一提的是，從2019年整體(tǐ)數(shù)據來(lái)看，樓市呈現“供大(dà)于求”的态勢，住宅庫存正在整體(tǐ)上(shàng)升。易居研究院的監測數(shù)據顯示，2019年全年，全國範圍受監測的100個(gè)城市新建商品住宅供應量為60715萬平方米，而成交量為58107萬平方米。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，觀察2019年全年月度數(shù)據，可(kě)以看出，全年共出現了三次供應高(gāo)峰，分别為9月、11月和(hé)12月。“類似供應高(gāo)峰的出現，既說明(míng)地方政府在預售證管控上(shàng)有(yǒu)所放松，也說明(míng)房(fáng)企對預售證的辦理(lǐ)較為積極。由于全年供求比為1：0.96，所以客觀上(shàng)帶動了庫存規模的上(shàng)升。”

截至2019年12月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分别為2981、24668和(hé)20693萬平方米，環比增速分别為6.5%、2.1%和(hé)1.4%，同比增速分别為2.4%、6.0%和(hé)5.8%。嚴躍進表示，“觀察三類城市數(shù)據，可(kě)以看出，2019年全年三類城市均步入到了庫存上(shàng)升的通(tōng)道(dào)之中，其中二線城市上(shàng)升态勢最為明(míng)顯，客觀上(shàng)也要求其2020年繼續做(zuò)好去庫存的工作(zuò)。”

截至2019年12月底，受監測的100個(gè)城市中，有(yǒu)59個(gè)城市庫存出現了同比正增長現象。有(yǒu)5個(gè)地級市庫存拉升的态勢較為明(míng)顯，包括日照、柳州、惠州、金華和(hé)嶽陽。同時(shí)，100個(gè)城市中，有(yǒu)41個(gè)城市的庫存出現了同比下降态勢。

綜合來(lái)看，2019年中國百城住宅庫存數(shù)據整體(tǐ)上(shàng)升。嚴躍進分析表示，“受供應放量等影(yǐng)響，庫存規模明(míng)顯拉升，進而也使得(de)去化周期等指标有(yǒu)所拉升。而從城市結構上(shàng)看，部分地級市和(hé)濱海城市的庫存壓力較大(dà)，值得(de)關注。類似城市的庫存壓力，和(hé)棚改政策調整、投資投機需求減弱、政府積極發放預售證等有(yǒu)關。當然總體(tǐ)上(shàng)看，無論是一二線城市還(hái)是三四線城市，庫存去化周期總體(tǐ)上(shàng)屬于偏低(dī)位水(shuǐ)平。”

嚴躍進進一步分析認為，“客觀上(shàng)說，後續随着疫情的有(yǒu)效控制(zhì)，預計(jì)二季度社會(huì)經濟等将逐漸進入平穩狀态，樓市交易會(huì)逐漸活躍，這對于相關城市去庫存是有(yǒu)積極作(zuò)用的。”

未來(lái)樓市走勢仍将平穩

“作(zuò)為傳統的銷售淡季，通(tōng)常1月的數(shù)據，并不能左右我們對2020年全年市場(chǎng)與2019年市場(chǎng)表現持平的判斷。”億翰智庫方面分析認為，但(dàn)因疫情突發，房(fáng)企複工、項目開(kāi)工延遲，最終影(yǐng)響城市商品住宅的供應量，同時(shí)對于購房(fáng)需求的釋放産生(shēng)一定程度的負面影(yǐng)響。

“但(dàn)是，無論是需求還(hái)是供給方面，均是延遲入市的影(yǐng)響。而房(fáng)企面臨修複性較差的問題是資金短(duǎn)缺。疫情過後，政策調控和(hé)融資調控邊際放松的空(kōng)間(jiān)将提升，企業降價跑量，加速搶收的可(kě)能性也更大(dà)。”億翰方面分析認為。

1月份以來(lái)，由于疫情突發，為了減少(shǎo)人(rén)員聚集，防範新型肺炎感染，多(duō)省市要求房(fáng)企暫停開(kāi)放售樓處，房(fáng)企銷售業績承壓。疫情還(hái)使多(duō)個(gè)省市推遲複工時(shí)間(jiān)。對于房(fáng)地産行(xíng)業而言，複工時(shí)間(jiān)延後将使房(fáng)企的施工進度延期。

億翰方面認為，長期來(lái)看，預計(jì)“穩”字當頭的房(fáng)地産調控方向仍将延續。

2月份以來(lái)，房(fáng)地産企業陸續公布了1月份銷售業績。克而瑞地産研究中心的統計(jì)數(shù)據顯示，1月份百強房(fáng)企單月實現操盤口徑銷售金額5097.5億元，整體(tǐ)業績規模較上(shàng)年同期降低(dī)近12%。

“1月銷售規模主要依靠上(shàng)半月的業績帶動，下旬以來(lái)因疫情形勢嚴峻，多(duō)地售樓處關閉，新房(fáng)銷售基本停滞，市場(chǎng)短(duǎn)期走勢整體(tǐ)表現低(dī)迷。”克而瑞地産研究中心一位分析人(rén)士指出。

“但(dàn)是，一旦疫情平穩下來(lái)，甚至基本好轉之後，市場(chǎng)還(hái)是會(huì)迅速複蘇。”該人(rén)士分析預測，“這一時(shí)期所積蓄的市場(chǎng)需求集中釋放之後，房(fáng)地産市場(chǎng)成交量迅速回穩仍是大(dà)概率事件，疫情因素對房(fáng)企下半年和(hé)明(míng)年的業績影(yǐng)響有(yǒu)限。”

“在當前的特殊形勢下，房(fáng)企積極應對市場(chǎng)變化是關鍵。”該分析人(rén)士進一步認為，一方面，多(duō)數(shù)房(fáng)企紛紛加大(dà)線上(shàng)銷售渠道(dào)的推廣力度，以緩解線下銷售暫停對企業項目去化節奏帶來(lái)的沖擊。另一方面，在自身資金和(hé)抗風險能力受到考驗的情況下，房(fáng)企應着重應對短(duǎn)期現金流壓力，順應市場(chǎng)走勢，保持審慎态度，對全年的貨量安排和(hé)資金周轉積極作(zuò)出調整。