以房(fáng)價監測機制(zhì)的落地為代表，樓市調控長效機制(zhì)正在加緊完善，并逐漸落地。現有(yǒu)的調控政策仍需堅持，從而為長效機制(zhì)創造空(kōng)間(jiān)。

10月15日，南京市六合區(qū)傳出松綁“限購令”的消息，在南京有(yǒu)居住證，大(dà)專學曆的外地人(rén)不需要近3年內(nèi)累計(jì)2年社保或個(gè)稅，就可(kě)以開(kāi)具購房(fáng)證明(míng)。此前的6月，南京市高(gāo)淳區(qū)率先松綁了購房(fáng)政策。

同日，天津市發改委就《關于天津市促進承接北京非首都功能項目發展的政策措施（試行(xíng)）》征求意見，拟在天津濱海中關村科技(jì)園、寶坻中關村科技(jì)城試行(xíng)一年。其中規定，對承接北京非首都功能疏解的項目，對戶籍暫未遷入天津的職工，其家(jiā)庭在天津無住房(fáng)的，可(kě)在天津購買1套住房(fáng)，無需社保或納稅證明(míng)。文件同時(shí)還(hái)放松了天津的落戶政策。

盡管天津的初衷并不是松綁調控，但(dàn)一旦該文件得(de)以通(tōng)過，仍然可(kě)能在客觀上(shàng)刺激市場(chǎng)需求。同一天內(nèi)，天津和(hé)南京兩個(gè)二線城市的樓市政策出現調整，令人(rén)浮想聯翩。

事實上(shàng)，從今年8月以來(lái)，就陸續有(yǒu)城市調整樓市政策。其中既有(yǒu)直接松綁的做(zuò)法，也有(yǒu)落戶新政、人(rén)才引進、區(qū)域政策的間(jiān)接影(yǐng)響。

在“不将房(fáng)地産作(zuò)為短(duǎn)期刺激經濟的手段”的大(dà)背景下，這些(xiē)調整的背後邏輯是什麽？

“微調”背後有(yǒu)隐情

此次調整之前，天津和(hé)南京的購房(fáng)門(mén)檻是一緻的，均為“近3年內(nèi)累計(jì)2年社保或個(gè)稅”，且兩地的政策均出台于2017年初。也即，這次部分區(qū)域調整是對上(shàng)一輪調控政策的弱化。

雖然這次調整僅限于部分區(qū)域，但(dàn)由于兩個(gè)城市均為“熱點二線”，其對市場(chǎng)帶來(lái)的影(yǐng)響仍然不小(xiǎo)。

在天津和(hé)南京之前，已有(yǒu)部分城市對樓市政策進行(xíng)了微調。

10月8日，揚州住房(fáng)公積金管理(lǐ)中心發文指出，為充分發揮住房(fáng)公積金的作(zuò)用，幫助城鎮中低(dī)收入職工解決住房(fáng)困難，支持剛性住房(fáng)需求，從2019年10月15日起，将揚州市住房(fáng)公積金貸款最高(gāo)限額從35萬元恢複至50萬元（單職工繳存住房(fáng)公積金的，最高(gāo)限額從21萬元恢複至30萬元）；将住房(fáng)公積金貸款還(hái)貸能力系數(shù)由目前的0.3上(shàng)調為0.5。

9月末和(hé)10月初，湖(hú)北宜昌、安徽宿州全面放開(kāi)落戶。後者還(hái)提出，農業轉移人(rén)口在主城區(qū)購買首套商品住房(fáng)、辦理(lǐ)不動産登記證并落戶，對繳納的契稅給予全額财政補貼。

更早之前的8月末和(hé)9月初，湖(hú)南臨澧、浙江嘉興分别以給予購房(fáng)貨币補貼、提高(gāo)公積金貸款額度等方式來(lái)松綁調控。河(hé)南省則對全省農村教師(shī)購房(fáng)給予優惠。

在同期，收緊調控仍是房(fáng)地産業的主流，并且逐步從需求端走向融資端。那(nà)麽，如何理(lǐ)解這一背景下的地方政策調整？

“當前的樓市調控政策，可(kě)以大(dà)緻分為兩類。一類是針對樓市進行(xíng)的主動調整，包括公積金政策、購房(fáng)補貼，等等。另一類涵蓋在落戶新政、人(rén)才引進政策、區(qū)域政策等文件中，其着力點并不在房(fáng)地産市場(chǎng)，但(dàn)能客觀上(shàng)對樓市帶來(lái)影(yǐng)響。”上(shàng)海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道(dào)表示，有(yǒu)些(xiē)城市的做(zuò)法則兼具上(shàng)述兩種性質，如安徽宿州。

他指出，對于後者，應該放到更大(dà)的視(shì)野下來(lái)審視(shì)，而不能等同于樓市調控松綁。比如，天津的購房(fáng)新政，目的是“承接北京非首都功能疏解”，且僅限定在兩個(gè)科技(jì)園區(qū)內(nèi)實行(xíng)，避免影(yǐng)響到較為敏感的主城區(qū)。這也體(tǐ)現出政策設計(jì)中的用心。

即使對于前者，也不應簡單理(lǐ)解為松綁調控。因為按照“一城一策”的原則，在不違背大(dà)原則的前提下，地方政府本身就擁有(yǒu)對政策進行(xíng)調整的權限。

針對南京六合的此次調整，上(shàng)海易居研究院的分析認為，原因主要有(yǒu)兩點：一方面調控取得(de)了階段性成果；另一方面，區(qū)域市場(chǎng)暗藏下行(xíng)風險。據監測，六合區(qū)的商品住宅庫存量自2019年以來(lái)節節攀升，目前維持在60萬平方米左右的高(gāo)位，去化周期維持在10個(gè)月左右，顯著高(gāo)于南京整體(tǐ)水(shuǐ)平。

穩樓市是“雙向調節”

本輪房(fáng)地産調控始于2016年初，從區(qū)域上(shàng)看，調控政策從一線城市延伸到東部熱點二線城市，再向中西部城市逐漸蔓延；從力度上(shàng)看，調控手段愈加多(duō)樣，力度不斷加大(dà)。到目前為止，樓市調控的力度、範圍、時(shí)長均堪稱前所未有(yǒu)。

目前，房(fáng)地産市場(chǎng)進入下行(xíng)期已成行(xíng)業共識。今年以來(lái)，全國房(fáng)地産市場(chǎng)成交規模始終處于負增長狀态，“金九銀十”成色不足，大(dà)型房(fáng)企的銷售增長率也普遍下滑。

事實上(shàng)，在整個(gè)調控周期中，一直有(yǒu)部分城市存在直接或間(jiān)接的松綁調控行(xíng)為，如一度風行(xíng)于二線城市的人(rén)才新政；松綁預售價格；放松“限售令”和(hé)“限購令”等，部分城市甚至出現限制(zhì)降價的“托底式調控”。但(dàn)由于中央層面的要求仍然嚴厲，松綁調控不可(kě)能大(dà)範圍蔓延。

同策研究院認為，此輪地方政策調整也有(yǒu)可(kě)能走向這一結果，樓市調控的主基調不會(huì)發生(shēng)變化。

根據上(shàng)海易居研究院的統計(jì)，今年第三季度，50個(gè)熱點城市的住宅綜合收益率為6.8%，環比下降37%，已連續六個(gè)季度下降，并“快速向理(lǐ)性水(shuǐ)平回歸”。這也說明(míng)，投資房(fáng)地産的收益正在歸于正常，調控成果正在顯現。

與此同時(shí)，以房(fáng)價監測機制(zhì)的落地為代表，樓市調控長效機制(zhì)正在加緊完善，并逐漸落地。現有(yǒu)的調控政策仍需堅持，從而為長效機制(zhì)創造空(kōng)間(jiān)。

但(dàn)同策研究院同時(shí)認為，“不将房(fáng)地産作(zuò)為短(duǎn)期刺激經濟的手段”不代表長期內(nèi)房(fáng)地産與經濟不可(kě)以協調發展。從政策施行(xíng)來(lái)看，各地政府将通(tōng)過“過冷則定向寬松、過熱則收緊抑制(zhì)”的方式穩定房(fáng)地産市場(chǎng)。

中原地産首席分析師(shī)張大(dà)偉也持有(yǒu)類似觀點，他認為，“穩地價、穩房(fáng)價、穩預期”是調控的全面要求。但(dàn)穩定其實是雙向調節，“大(dà)漲肯定不是穩定，但(dàn)暴跌也同樣不是穩定”。

他還(hái)指出，目前來(lái)看，近期地方調整調控力度的做(zuò)法均有(yǒu)其合理(lǐ)之處，但(dàn)客觀上(shàng)，這些(xiē)政策仍然會(huì)産生(shēng)刺激市場(chǎng)需求的效果，并對心理(lǐ)預期産生(shēng)影(yǐng)響。未來(lái)，其他城市也很(hěn)有(yǒu)可(kě)能根據當地的房(fáng)地産市場(chǎng)發展狀況對其政策做(zuò)出微調，但(dàn)不會(huì)徹底放開(kāi)。一旦有(yǒu)“越界”行(xíng)為，将很(hěn)快得(de)到糾正。